调研提案
当前位置：
网站首页
>> 参政议政
>> 调研提案
>> 查看详情
关于规范物业管理，提升小区文明的建议
来源：中国民主同盟泰州市委员会|发布时间：2020-03-16 16:12:04
物业管理行业的发展，改善了人居和工作环境，提高了城市管理水平，对协助政府维护公共秩序、开展安全防范，增加就业，促进社会和谐发挥了积极作用。近年来，我市房地产市场迅猛发展，新建住宅小区不断增加，老旧小区逐步改造，纷纷引进物业管理模式。然而，由于物业管理体制还存在欠缺，整体合力没有形成,业主的物业服务意识不强等因素，关于物业管理服务的矛盾纠纷时有发生，甚至导致一些群体性事件的发生。
一、当前物业管理存在的问题：
1、开发遗留问题造成物业矛盾加剧。一是开发建设不合理。部分建设单位没有严格按设计要求建设，甚至随意变更规划设计，造成业主对物业管理服务不满意。二是开发与物管主体混淆。业主把应由开发 商承担的开发遗留问题和房屋质量问题，误认为是物业公司的责任，并以拒交物业费的方式维权。三是开发建设单位虚假宣传。开发企业进行销售时，为扩大销量，增加楼盘吸引力，对后期管理夸大宣传，后期又未能履行对业主的承诺，让业主认为物业服务不到位。
2、业主物业服务意识不强。业主缺乏正确的消费观念。一些业主还没有建立“买房是投资，住房是消费，产权归己、维修自理”的观念，缺乏对物业管理“花钱买服务”的消费意识。部分业主不遵守业主公约，不配合物业管理区域内的管理。对小区物业状况不关心，参与物业管理的积极性不高，业主大会制度难以落实到位，业主委员会成立难。
3、物业公司服务方面的问题。一是物业服务企业缺乏诚信意识。物业企业重收费轻服务，提供的管理不到位，服务人员素质不高。二是物业公司“小、弱、散”问题突出。物业企业规模小，综合实力 差，专业化水平低。三物业企业普遍存在“收费标准低，收费率低”的现象，造成企业恶性循环，发展后劲不足。
4、部门协作机制亟需完善。一是政府部门之间分工不明，职责不清，存在推诿扯皮现象。部门职能没有在小区管理中有效延伸，实际执行时常常发生角色“错位”。二是部分收费缺少明确依据。三是缺乏快速的矛盾调解处理机制。物业管理矛盾面广量大，且涉及开发建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会、社区及各相关职能部门等方方面面，矛盾纠纷往往不能及时处置。
二、对物业管理发展的几点建议
（一）理顺关系、明确物业管理的责任体系。从源头上加强物业管理，明确部门职责，将公安、规划、住建、物价、市场监督、城管、法院等部门承担的职责在社区挂牌公示。强化责任考核，督促各部门履责到位，形成齐抓共管的局面。
（二）规范管理，确保物业企业健康发展。
1、建立评价体系。不断探索和推行有效的物业服务质量评价体系，逐步建立健全物业服务质量的外部约束机制，出台物业服务质量综合评价标准，让业主享受到质价相当的服务。督促物业增强收费透明度，严格按照物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，及时在小区内公布物业服务的收费情况，定期向业主公布财务收支情况，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费。
2、强化监督考核。对物业服务企业实行考核记分制度，制定详细考核标准，逐步建立物业服务监督管理和考核体系，把企业日常物业服务行为与项目评优、企业信用等级挂钩。深入推行“三公开”制度，即服务标准与内容公开、收费标准与收支账目公开、监督电话公开，形成业主、主管部门与社会各界共同监督的机制。建立诚信档案，加强结果应用，属地可限制连续三次考核不合格的企业进入本辖区接管项目。
3、规范市场秩序。依据住建部《物业管理企业资质管理办法》，对物管企业进行全面整顿，严控市场准入，对不符合资质要求的企业，一律不发物业管理资质证书；对投诉多、服务差的物业管理企业限期整改，达不到要求的，依法予以降级处理，直至吊销物业管理资质。使物业企业行为得到有效监管，净化市场环境。进一步完善招投标行为，建立物业管理专家库，新建小区、机关、企事业单位办公大楼必须公开招投标，从专家库中随机抽取评标人员，商品房小区前期物业招投标时社区参与评分。对有条件的项目通过市招标采购中心进行招投标。质监部门要定期对小区内的电梯维保情况、物业跟踪检查情况、运行状态进行检查，建立住宅小区电梯监控平台，对小区内电梯运行、维保、检测统一管理，制定、推行电梯保险制度，保障居民电梯使用安全。
4、培育先进典型。对考评成绩优异的物业服务企业加大扶持力度，在招投标中予以加分，促进新建小区的物业服务管理工作进一步提升，充分发挥先进典型在经济社会发展中的示范效应和辐射带动 作用，助推物业企业健康快速发展。开展物业管理优秀小区的评比，给予优秀小区物管企业一定的奖励。
（三）分清主次，逐步解决物业管理难题。督促企业通过整合扩大规模，降低成本、规范管理，提高物业服务水平和质量，来解决收费难的问题。试点探索安置区水、电、气、物业服务费等“一卡通”的收费方式，收缴的物业费用全额返还至物业管理行政部门，再由物业管理行政部门根据物业服务企业的服务质量和考核评分予以返还。探索建立矛盾调处中心，由司法、法院、住建等部门共同组建物业矛盾调处中心，聘请专业人员，专门从事对物业纠纷的调解。探索建立机关事业单位工作人员诚信档案，将其是否按时缴纳物业服务费作为重要的诚信内容。
（四）分类指导，不断完善物业管理机制
1、在商品房小区管理方面：相关部门进一步完善住宅小区设计规划标准，严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；研究建立在交付验收时物业的承接查验制度，并作为交付备案的前置条件，保证建设单位对发现的问题能及时整改，减少遗留问题；研究建立街道、社区对物业管理中提前介入机制；进一步完善政策措施，综合运用经济的、行政的手段支持物业服务业发展，促进物业服务企业进一步做大做强。
2、在安置房小区的管理方面：进一步完善配套设施，尽快研究出台安置房专项维修资金和电梯更新资金的归集政策措施，依法加强引导和规范，逐步将安置区纳入市场化、专业化物业管理范畴。在安置小区交付时，必须按一定标准收缴物业费，逐步引导业主树立购买服务意识。同时，在规划设计时，可预留一定数量的经营性用房（产权归政府所有）用于出租，以其收益用于弥补物业经费不足。
3、在老旧小区的管理方面：在研究建立老旧小区管理经费保障机制的基础上，结合老旧住宅小区的改造工作，通过增加小区停车位、引入社会资本建设社会停车场、适当建设小区配套用房、开展广告位出租等途径和适当收取物业管理费等方式，逐渐培养居民的物业消费意识，逐步增强小区“自我造血”功能。
（五）加强宣传，提高市民对物业管理的认识
通过报纸、电视、网络等媒介加强对物业管理的宣传。充分利用社区宣传阵地，开展群众喜闻乐见的宣传活动。居委会、物业管理企业、业主委员会可结合社区活动，让居民了解物业管理的权限和责任、服务内容等。将提高物业管理认识和遵守社会公德宣传结合起来，引导居民自觉遵守社会公德，增强在物业管理中履行义务的自觉性。
